חוזים מומלצים ויותר פיקוח: רפורמת הדירות נחשפת

משרד השיכון והבינוי מתכנן רגולציה בענף הדירות להשכרה • המטרה: יצירת סטנדרט להכוונת השוק • חלק מהצעדים דורשים תיקוני חקיקה ואישור היועמ"שית

חוזים מומלצים ויותר פיקוח: רפורמת הדירות נחשפת אילוסטרציה

משרד השיכון והבינוי עושה סדר בשוק השכירות בישראל, לראשונה זה שנים רבות: על פי הדיווח ב''ישראל היום" זוהי תוכנית הפעולה לרפורמות בשוק השכירות הפרוע, הכוללת שורת צעדים שחלקם ניתנים ליישום מיידי וחלקם דורשים תיקוני חקיקה ואישור היועצת המשפטית לממשלה בשל תקופת הבחירות.

אתמול קיים המשרד יום עיון פנימי בנושא, ובמהלכו הוצגה תוכנית הפעולה שמתיימרת לעשות סדר בשוק המתאפיין בהיעדר פיקוח כמעט מוחלט של המדינה. בדיונים נכחו נציג ה־OECD, משנה ליועמ"שית, סגן הממונה על אגף התקציבים באוצר, סגן החשב הכללי, יו"ר ועדת הכספים ואחרים.

בין היתר מציע המשרד להקים יחידה לפיקוח ולרגולציה על שוק השכירות הפרטית, לפרסם דמי שכירות מומלצים וחוזה שכירות סטנדרטי מומלץ לשוק הפרטי, ולהעניק תמריצים להגדלת הדיור לשכירות ארוכת טווח בדמות הטבות מס ועוד.

"מערב פרוע" בשוק השכירות

כרבע ממשקי הבית בארץ מתגוררים כיום בשכירות פרטית, יותר מ־600 אלף בתי אב בישראל, ומדובר בשיעור גבוה בהשוואה בינלאומית (כ־17% בממוצע ב־OECD). שוק השכירות, המגלגל כ־35 מיליארד שקלים בשנה, משפיע מהותית על מצבם הכלכלי של משקי הבית אך באופן פרדוקסלי אינו מנוהל כמעט על ידי אף גורם ממשלתי.

חוק שכירות הוגנת שתוקן ב־2017 ולא נאכף בפועל הפך למעשה ל"אות מתה", וכיום לא מעט שוכרים נאלצים להתמודד לבד עם דרישות שונות ומשונות של בעלי הדירות, כאשר מאזן הכוחות הוא תמיד לטובת המשכירים. לא מעט שוכרים מתארים כיום את שוק השכירות כ"מערב פרוע", כאשר המשכירים יכולים לדרוש בחוזה כמעט כל העולה על רוחם - החל מפינוי הדירה לשבוע שלם מדי שנה ועד להבאת מנקה פעמיים בשבוע, שלא לדבר על העלאת דמי השכירות גם עד עשרות אחוזים.

כדי לשנות את המצב הקיים וליישם כמה רפורמות בשוק השכירות הפרטית, מבקש משרד השיכון והבינוי קודם כל להפוך לרגולטור בשוק, על ידי קביעת סמכויות פיקוח ובקרה שיוקנו לו בנושא, זאת באמצעות תוכנית פעולה בת שישה חלקים.

ראשית, הקמת יחידה לפיקוח ולרגולציה על שוק השכירות הפרטית שתעסוק בווידוא עמידה בדרישות החוק, בבחינת שינויים הנדרשים בחוק עם הזמן ובקידום כלי אכיפה מנהליים לטובת עמידה בדרישות החוק. שנית, יצירת סטנדרט להכוונת שוק השכירות, בין השאר באמצעות פרסום חוזה שכירות סטנדרטי מומלץ לשוק הפרטי.

החלק השלישי הוא הקמת פלטפורמה דיגיטלית להערכת דמי שכירות מומלצים, שתתבסס בין היתר על נתוני סקרים תקופתיים, מודל כלכלי, בדיקות שמאיות ופרסום נתונים שנתיים. במקביל, ייבנה מחשבון שכירות אל מול רכישה, ויבוצעו שיתופי פעולה עם השלטון המקומי לבניית מאגר מידע לתחום.

החלק השישי והאחרון כולל תמריצים להגדלת היקף הדיור לשכירות ארוכת טווח בשוק הפרטי. כלומר, קידום תמריצים למשכירים שיפעלו לחתום על חוזה ארוך טווח ולהצמדת שכר הדירה למדד בלבד, לקיום "שכירות בטוחה".

בין התמריצים שמציע המשרד: הפחתה או פטור ממס שבח על משכירי דירות לטווח ארוך, העלאת מדרגת המס הנדרשת לדיווח במקרה של שכירות בטוחה, ניכוי ריבית על המשכנתא או ניכוי פחת והוצאות אחרות על הדירה.

ציפיות מול מציאות

ידוד השכירות לטווח ארוך שבהם תפעל המדינה להגביל את עליית שכר הדירה בגובה המדד, כשמנגד תעניק הטבות מס למשכירים. באירלנד, לדוגמה, ניסיונות המדינה לפקח על שכר דירה יחד עם הכבדת מיסוי המשקיעים הובילו לתוצאה לגמרי לא רצויה - מחסור חמור בדירות להשכרה.מה שהתוכנית לא כוללת - ואנחנו וידאנו זאת - הוא פיקוח על שכר דירה, למעט המקרים של ע

המטרה המרכזית היא הסדרת שוק השכירות לטובת פתרון דיור ארוך טווח יציב יותר ונגיש יותר - כנראה מתוך הבנה שמחירי הדיור לא יירדו במהרה. עיקרון נוסף שמנחה את המשרד הוא תוצאות הסקר שערך, ולפיו 20% מהאזרחים היו מוותרים על רכישת דירה אילו היתה להם אפשרות לגור בשכירות ארוכת טווח.

במקביל לצעדים המתוכננים לשוק השכירות הפרטי שצוינו כאן, מתכנן משרד השיכון והבינוי להרחיב את שוק השכירות המוסדית על ידי הגברת הבנייה של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך. זאת באמצעות החברה הממשלתית לשכירות ארוכת טווח "דירה להשכיר", בחיזוק הדיור המוסדי במיזמים כדוגמת דיור להשכרה בקרקע "חומה" (קרקעות המיועדות למבני ציבור), ובעידוד מיזמים פרטיים (קרנות ריט) לבניית יחידות דיור להכשרה לטווח ארוך.

שוק השכירות המוסדית דשדש בשנים האחרונות, ומספר הדירות להשכרה ארוכת טווח בסבסוד המדינה מועט וזניח. נכון להיום, שמונה שנים לאחר הקמת "דירה להשכיר", אוכלסו רק 2,188 יחידות דיור ועוד 6,670 נמצאות בתהליכי שיווק. היעד של המשרד הוא להגיע לשיווק של 10,000 יחידות דיור עד סוף השנה.

לדברי אביעד פרידמן, מנכ"ל משרד השיכון והבינוי, "אנחנו צריכים לאפשר ליזם לבנות באופן שמותאם לעולם של שכירות, וחייבים לשים דגש בחברה הערבית ובמגזר החרדי גם על שכירות ארוכת טווח".

פרידמן הוסיף כי "ב'שכירות בטוחה' יש פתרון גם לדיירי הדיור הציבורי. השנה נוספו 10,000 יחידות, הגיעו עולים מאוקראינה, ושוק השכירות צפוף. צריך לייצר תמריץ לשוק הפרטי, שלאדם יהיה אינטרס להשכיר ל־5 שנים. אם היו אומרים לי 'תן נכס, שכח ממנו לכמה שנים ותקבל כסף' - הייתי עושה את זה".

שפעת עופות התגלתה בלול תרנגולי הודו במושב בית הלוי, בעמק חפר
שופרסל מכריזה על סל מוצרים נבחר ומוזל - "הורדנו-נעלנו"
מועצת רשות המים אישרה את העלאת תעריפי המים לבית בכ-3.5%
למעלה מ-1500 נקודות טעינה יוקמו בחניונים פרטיים הפתוחים לציבור
יוקר המחייה: בכמה התייקרה הטחינה ב-4 שנים האחרונות
רופא שיניים עקר ארבע שיניים ללא סיבה
שוב: מחיר הדלק מתייקר הלילה בכ-40 אגורות לליטר
'אסם' הודיעה על סלמונלה במוצרי חומוס של 'צבר'
מקבלי רכב צמוד – מי הם?
הממונה על הבנקים הטיל עיצום כספי על בנק לאומי