משקיעים בנדל"ן בחו"ל? מהפך במיסים

פסיקה חדשה עשויה לשנות מהיסוד את אופן חישוב ותשלום המס הכולל בגין הכנסה מהשכרת נדל"ן בחו"ל // מאת אריאל כץ רו"ח (עו"ד) – עמוס כץ ושות' – רואי חשבון

משקיעים בנדל"ן בחו"ל? מהפך במיסים

סוגיית מיסוי נכסי נדל"ן בחו"ל מעסיקה ישראלים רבים, כאשר בשנים האחרונות בוחרים ישראלים רבים להשקיע בנדל"ן מחוץ לגבולות המדינה. שער הדולר הנמוך, ריבית אפסית על פיקדונות בנקאיים, שוק נדל"ן קטן יחסית ומחירי הדירות הגבוהים בישראל, שולחים את הישראלים לחפש תשואות גבוהות מעבר לים.

העולם גדול והאפשרויות להשקיע הן אינסופיות ולצד זאת מדובר בהשקעה שנחשבת למוגנת ובטוחה, עם סיכון נמוך יחסית לפגיעה בקרן. כל אלו הם רק חלק מהגורמים שבגללם ישראלים רבים בוחרים להשקיע בנדל"ן בחו"ל. על-פי בנק ישראל, נכון להיום מתקרב היקף ההשקעות של הישראלים בנדל"ן בחו"ל לסכום של 3 מיליארד דולר בשנה.

השכרת נכסי נדל"ן בחו"ל יכולה להיות השקעה משתלמת בהחלט, אך יחד עם זאת, צריך לקחת בחשבון את היבטי המס של העסקה, ובכלל זה את החבות במס הכנסה ובביטוח לאומי.

בהקשר זה, פסיקה חדשה של בית הדין האזורי לעבודה קוראת תיגר על אופן המיסוי שחל בפועל עד היום, במובן זה שהיא קובעת שעל הכנסות משכר-דירה מחו"ל שאינן עולות לכדי עסק, לא יחולו דמי ביטוח לאומי כלל.

המצב החוקי והמס החל טרם פסיקת בית הדין

לעניין מס הכנסה, הנישום רשאי לבחור באחד מבין שני מסלולים:

- מסלול רגיל - במסלול זה משולם מס לפי מדרגות המס השולי על ההכנסה נטו, קרי לאחר קיזוז כל ההוצאות שנבעו בייצור ההכנסה, ולרבות זיכוי ממס זר ששולם במדינת המקור של הנכס. שיעור המס החל במסלול זה הינו עד 50% (כתלות במדרגת המס של הנישום), ולגבי נישומים שטרם מלאו להם 60 – לא פחות מ-31%.

- מסלול 15% לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה- במסלול זה משולם מס בשיעור קבוע של 15%, תוך התרה של הוצאות פחת בלבד, וללא התרה של הוצאות אחרות או זיכוי ממס זר או זיכויים אחרים. יובהר כי לא ניתן להחיל את המסלול הזה על הכנסות העולות לכדי עסק.

לעניין ביטוח לאומי, עד כה היה מקובל כי בחירה במסלול רגיל מחייבת בתשלום דמי ביטוח לאומי כהכנסה נוספת (ע"פ רוב בשיעור של כ-12%, בגין ההכנסה שמעבר לסכום הפטור), ולעומת זאת בחירה במסלול ה-15% פוטרת את ההכנסה מדמי ביטוח לאומי באופן מוחלט.

זאת, בהתבסס על סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח הלאומי אשר קובע פטור מדמי ביטוח לאומי בגין "הכנסה מדמי שכירות מחוץ לישראל שחלות עליה הוראות סעיף 122א לפקודת מס הכנסה".

השינוי הדרמטי שמביאה הפסיקה החדשה


פסיקת בית הדין האזורי לעבודה בעניין מרדכי אולך קובעת כי גם הכנסות אשר בעבורן שולמו מיסים לעניין מס הכנסה במסלול רגיל, לא יחויבו בדמי ביטוח לאומי, ובלבד שהנישום יוכיח כי לא מדובר בהכנסות העולות לכדי עסק.

פסיקה זו מבוססת על עמדה פרשנית לפיה הוראות סעיף 350(א)(7) לחוק הביטוח לאומי עוסקות בהכנסה שניתן להחיל עליה את סעיף 122א לפקודת מס הכנסה, ולא בהכנסה שבהכרח נבחר ביחס אליה המסלול האמור.

דברים אלו מהווים בשורה של ממש למשכירי הדירות בחו"ל, אשר כעת עשויים לחסוך עד עשרות אלפי ₪ בשנה בגין כל נכס המושכר בחו"ל. זאת, על-ידי תכנון כולל של חבות המס הצפויה שלהם (מס הכנסה + ביטוח לאומי). עם זאת, יש להדגיש כי מדובר בשלב זה בפסיקה של בית הדין האזורי לעבודה, אשר יתכן שיוגש בגינה ערעור לבית הדין הארצי.

לסיכום, נמליץ למשכירי נכסים בחו"ל שאינם עולים לכדי עסק לבחון מחדש את מסלולי המס אותם הם בוחרים. בנוסף, במקרים המתאימים כדאי לשקול הגשת ערעורים על דמי ביטוח לאומי ששולמו בעבר בגין נכסים אלו.

אילוסטרציה
"בטל את ההחלטה להוציא עובדים לא מחוסנים לחל"ת"
"תכנית מחיר למשתכן תישאר איתנו בתקופה הקרובה"
"הממשלה לא יודעת כמה מובטלים יש היום במדינת ישראל"
ההחלטה שתחייב את רשויות התכנון והבנייה לתוכניות ארוכות טווח • צפו
הדאגה של גדולי ישראל לעולם התורה נחשפת
רשות המיסים בהסדר מיוחד לפריסת תשלומים כסיוע לעסקים נפגעי קורונה
15 מיליון ₪ תביעה נגד מכון התקנים
בעקבות משבר הקורונה: 41% מהעסקים לא רשמו הכנסות כחוק
כדאי לדעת למתעניינים ברכישת דירה • תחזית הנדל"ן לאחר הקורונה
סקירה: עליית מחירים חד-פעמית או אינפלציה?